Como funciona a alienação fiduciária de imóvel dado em garantia de um empréstimo

Uma das formas mais utilizadas hoje em dia para assegurar o pagamento de um financiamento junto a uma instituição financeira é a alienação fiduciária de um imóvel do devedor ou de um terceiro em garantia.

Mas o que é a alienação fiduciária de um imóvel em garantia?

A alienação fiduciária de um bem imóvel é uma modalidade de garantia prevista em nossa legislação em que, durante um empréstimo em dinheiro, o próprio titular ou um terceiro, oferece um imóvel em garantia, transferindo a propriedade do bem ao credor pelo empréstimo realizado a este. Após paga toda a dívida, a quitação deverá ser dada para que o devedor ou terceiro garantidor possa transferir novamente a propriedade para o seu nome.

Essa modalidade de garantia é predominantemente utilizada pelas instituições financeiras nas operações de financiamento imobiliário, bem como nas operações de empréstimos de dinheiro para outras necessidades do devedor.

O que muitas pessoas não sabem é que a alienação fiduciária de um bem imóvel em garantia não é exclusiva nas operações das instituições financeiras, podendo ser utilizada por qualquer pessoa, física ou jurídica, quando da realização de um empréstimo.

Por que a alienação fiduciária de um bem imóvel em garantia é uma das melhores modalidades de garantia para o credor?

A resposta é bem simples.

Diferentemente da garantia hipotecária, onde o credor tem que se valer de uma ação judicial para conseguir executar a dívida, levando o imóvel do devedor a leilão ou até mesmo tomar o bem para si, na alienação fiduciária, caso haja o inadimplemento do devedor, basta o requerimento do credor junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, notificando o devedor ou garantidor para que tome conhecimento do débito, acrescido de juros e demais despesas, bem como para constituí-lo em mora.

Após a notificação, o devedor tem um prazo de 15 dias para pagar as parcelas em atraso, mais as que se vencerem até a data do pagamento.

Caso o devedor não seja encontrado, primeiramente é necessário verificar se o mesmo não reside em local incerto ou inacessível. Caso essa situação ocorra, o Oficial de Registro de Imóveis deverá promover a intimação por edital, publicado por três dias em jornal de maior circulação da Comarca.

No entanto, se houver a suspeita motivada de que o devedor esteja se ocultando, o Oficial de Registro de Imóveis ou um serventuário por ele autorizado, deverá realizar a notificação por hora marcada e, caso não seja encontrado, poderá ser realizada a notificação através de algum familiar ou vizinho. Aqui vale ressaltar que, caso o devedor resida em um condomínio e haja a suspeita motivada de sua ocultação, a notificação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento das correspondências.

Publicado o edital ou feita a notificação por hora marcada, o devedor tem o prazo de 15 dias para efetuar o pagamento, da mesma forma como ocorre quando é feita sua notificação direta.

Se decorrido o prazo de 15 dias e o devedor não pagar o débito, basta o credor recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e requerer ao Cartório de Registro de Imóveis que averbe a consolidação da propriedade em seu nome.

Averbada a consolidação da propriedade, o credor deverá, no prazo de 30 dias, promover um leilão público para a alienação do imóvel. Caso este não seja arrematado pelo valor mínimo de avaliação contido no contrato de empréstimo, deve ser realizado um segundo leilão no prazo de 15 dias.

Nesse segundo leilão, se o imóvel não for arrematado no mínimo pelo valor da dívida mais despesas, tributos e contribuições condominiais, a dívida será extinta, ficando o credor com o imóvel.

Após essa breve explicação sobre a alienação fiduciária de um imóvel em garantia de um empréstimo, fica claro que é muito mais benéfico para o credor a utilização dessa modalidade de garantia.

Assim, caso queira realizar um empréstimo a um terceiro fazendo uso da alienação de bem imóvel em garantia, é prudente procurar um advogado para assessoramento na elaboração do contrato ou da minuta da escritura pública, conferindo uma maior segurança no empréstimo de dinheiro a um terceiro.

 
Autor: Rodolpho Bertolaccini Vasconcelos – OAB/SP 394545

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